徐经纬李建伟：租房新时代！？——《住房租赁条例》体开云体育- 开云体育官方网站- APP 最新2025系化详析｜周三有约

2025-08-23 06:43:38　　点击量：

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　　“有一个话题，听起来又近又远；有一种生活，说起来有苦有乐；有一个新规，讲起来似易实难。”为什么说租房离我们又近又远，租房给我们带来有苦有乐呢？租房这件事在日常生活中十分常见，给我们带来便捷，但同时可能带来很多麻烦，尤其是最近的江西的提灯定损热点事件，长租短租公寓的中介公司暴雷事件等。《条例》顺应群众呼声，以行政法规的效力层级出台，于7月21日以国务院令的形式发布。同时伴随着答记者问和众多专家解读的公布。

　　今年全国人大会议的政府工作报告提到好房子概念，好房子既包括商品住房，也包括租赁房屋。有数据表明2025年全国租房人口达2.6亿，其中35岁以上家庭型租客占比超35%，市场上老旧房源占比超过50%。需要激活存量市场，需要提升租赁市场的租房品质提升，以达到租购并举的目标。实际上还存在更高远的目标，进一步压缩房地产的水分，让房屋回归居住属性，远离炒房属性。对于实现“存量提质’“租购并举”的目标，不同层级、不同部门的相关文件中都有所涉及，表明国家试图通过一系列政策的引导来实现。

　　《条例》的效力层级从之前的行政规章上升为由国务院制定的行政法规，因此可以作为裁判依据，直接影响民事、行政审判。根据《民法典》第143条第3项规定，行政法规可以作为民事法律行为效力性判断的法律依据。根据《行政诉讼法》第63条，行政法规可以作为人民法院审理行政案件的依据，且适用范围是全国，法院依据《条例》作出的裁判具有普遍性。根据《立法法》第99条，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章，行政法规的效力高于地方性法规、规章。

　　而“租购同权”，可以联系第13条理解。第13条规定：“住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。”“租购同权”有助于形成稳定的住房租赁关系，而各地提供的基本公共服务可能有所不同。以北京为例，2025年7月23日，北京市人民政府办公厅关于印发《北京市关于完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的工作措施》的通知，其规定了“保障符合条件的公共租赁住房群体享有与购房群体在义务教育阶段入学同等权利。”可见，承租人的子女获得与购房群体的子女同等的义务教育阶段入学权利。但个人看法，承租人的小孩九年义务教育阶段之后的入学问题，仍需要其他的配套措施解决。

　　第7条规定出租住房的明确要求：第1款规定用于出租的住房应当符合建筑、消防等相关规定和强制性标准，不得危及人身安全和健康。实践中典型违法例子是甲醛房。第2款规定厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。第3款规定租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。实践中典型违法例子是群租房。而第25条规定住房租赁经纪机构不能给违反第7条规定的不合格住房提供租赁经纪服务。第38条规定有违反第7条第1款规定的情形，则进行相应处罚。第39条规定有违反第7条第2款和第3款规定的情形，首先进行责令改正和警告，若拒不改正，则进行罚款，有违法所得的，还会没收违法所得。可见该处罚之严厉。

　　《民法典》第153条第1款规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”在前民法典时代，强制性规定在法理上一般分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，后者不会导致民事法律行为无效。但《民法典》采用了一种新的表达方式，如何理解“强制性规定不导致该民事法律行为无效的”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典合同编通则若干问题的解释》第16至18条又有进一步的配套规范。

　　但我认为，应区分两种情形判断租赁合同效力。对比该条款在征求意见稿的表述“禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租”，其一，第7条第1款的表述删除了“禁止”用语，修改为“应当符合”；其二增加了目的性表述，“不得危及人身安全与健康”。结合《民法典》第731条规定的“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”违反第7条第1款的规定，租赁住房危及到承租人的健康安全的，不影响租赁合同的效力，但此时承租人享有随时解除合同的权利。这一观点有人民法院案例库案例支持。

　　但如果说违反第7条第1款的规定，租赁房屋危及不特定多数人的人身及财产安全，属于损害公共利益的，应依法认定租赁合同无效。听过李老师民法典合同编通则解释线下或线上课程的同学都知道，李老师曾分析过指导案例170号——饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案。危房违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，法院裁判认为属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。此时可以举轻以明重，违反行政规章危及不特定多数人的生命健康安全的，指导案例裁判尚且认定影响租赁合同效力，何况是作为行政法规的《条例》。

　　本人观点：不应认定无效，承租人可以解除。理由：1、“非居住空间不得单独出租用于居住”该条款的立法目的仅是维护良好的居住环境的租房秩序，即使违反了该条款的合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正。2、结合本《条例》第39条行政处罚规定。第39条规定的没收违法所得的行政责任就具有足够的威慑力督促出租人不将非居住空间单独出租用于居住，且对出租人有足够的惩罚力度。即由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的，故此时无需认定合同无效。3、条文中没有明确说明无效。（参考《民法典》合同编租赁合同章节中关于租赁合同无效的明确规范，最高院《租赁合同司法解释》第2、3条也明确了某些情形会导致租赁合同无效，但《条例》第7条第2款未明确说其会导致租赁合同无效，从文义、体系的角度由此理解违反第7条第2款应不会导致租赁合同无效。）

　　上海一中院（上海高院研究室）《房屋租赁合同效力认定的审理思路和裁判要点》2019.05.06。群租问题《上海市居住房屋租赁管理办法》第9条、第10条对房屋最小出租单位、最低人均承租面积和居住人数限制进行了规定，并明确禁止租赁市场群租行为。该规定属于地方政府规章，不属于法律、行政法规的范畴，因此当事人一方以租赁房屋属于“群租”性质为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不于支持。在审理中可以在裁判文书中明确，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为作出处理。如租赁合同履行中存在违行政管理的“群租”情形，出租人已就此提出异议并要求整改未果的，可依据承租人未按照租赁合同约定的用途使用租赁房屋、构成根本违约为由，主张解除双方之间的租赁合同。该裁判指引说理的立足点在于《办法》的位阶，对于本《条例》的适用无法推论。

　　个人观点：留下争论空间。“群租行为”并非认定租赁合同无效的理由：其行为的违法程度，与第二款基本一致，对第二款的论述亦可适用于本款：因此，在当前司法实践下，大概率不影响合同效力。但政策导向上，是否会把租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积提升到社会公共秩序(公共利益、公共安全)的高度，一看群租严重程度；二看今后的司法实践导向。在个案中不排除违反第7条第3款因其危及公共利益而作出导致租赁合同的无效的裁判可能。

　　1.整体而言，《住房租赁条例》中的“应当”“不得”一般不产生对租赁合同效力的否定性评价。可以参考最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第18条的规定理解。“法律、行政法规的规定虽然有“应当”“必须”或者“不得”等表述，但是该规定旨在限制或者赋予民事权利，行为人违反该规定将构成无权处分、无权代理、越权代表等，或者导致合同相对人、第三人因此获得撤销权、解除权等民事权利的，人民法院应当依据法律、行政法规规定的关于违反该规定的民事法律后果认定合同效力。”2.从规范位阶的角度，原先依据下位规范推出的推论可能此时不再适宜，《条例》作为行政法规，所吸收的下位规范，是否会引导裁判者重新审视效力认定的规则，存在不确定性。3.从目的性角度，《条例》本身对相关行为后果的规定加上《民法典》上的解除权规范，使得违反条例的情形发生并不必然影响规范目的的实现，即便影响规范目的实现，也是小幅度的，可由裁判者在个案中予以平衡。比如影响承租人的健康权，可以通过赋予承租人享有解除权来予以救济；但涉及到了不特定多数人的权益时，此时上升到了社会公共利益，解除权无法实现规范目的，此时应通过效力否定性评价来救济。

　　第8条规定出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。出租人应当备案。出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。结合第27条规定：“出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。”这是对出租人、承租人和住房租赁经纪机构的合规性指引。通过实名与备案的组合拳，实现租赁市场透明化、规范化。备案后，各个职能部门才能更好协调管理租赁市场。根据《民法典》第706条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力，但有相应的行政处罚。

　　观点一：就房东带人看房这种情形，有人认为属于本条例“依法需要进入住房”的标准，《民法典》合同编有关租赁合同的相关规定中设置了“买卖不破租赁”的租赁房屋出售规则，这种规则的制定从侧面反映了在房屋租赁关系中出租人有权带人看房并卖房，同时，租客作为基于房屋租赁合同的债权债务关系依法居住房屋的占有权人，理应无权对抗有合理进入需求的房屋所有权人。但在看房过程中，房东对于看房的频率(不宜过高打扰租客生活)、看房时间（不宜太晚影响租客休息)，看房时长(不宜太久影响租客使用租赁物)、提前通知租客的时间(尽量留够时间通知租客，方便租客收拾整理房间)应当做到合理安排，这就要求有售房需求的出租人和承租人双方在租赁合同中应当就上述问题进行合理约定，避免在实际看房中产生纠纷。

　　观点二：在租赁期间，除非经过承租人同意或者依法可以进入的特殊情况，否则出租人不得擅自进入租赁住房。这充分保障了《民法典》第1032条和第1033条规定的承租人的居住隐私和安宁权。过去，不少出租人会以各种理由，如查看房屋状况、带人看房等，随意进入承租人居住的房屋，给承租人带来极大困扰。如今有了明确的法律规定，承租人对自己居住空间拥有更强的控制权。当然，在遇到紧急情况，如房屋漏水、燃气泄露等危及安全的情况时，出租人可在第一时间进入，但事后2小时内必须书面说明情况：还有在司法程序，如法院强制执行等法定情况，出租人也可依法进入。

　　在房屋租赁合同中，经常出现押金条款，其性质如何判断？最高法民一庭《民事审判实务问答》：实践中，当事人约定押金在期满后退还的同时往往还约定在承租人出现违约行为时出租人有权没收押金。例如，“如果承租人迟交租金超出x月/天后则作为违约处理，出租人有权收回厂房并没收押金”。对于此类押金条款，能否适用定金规则？1.如果当事人没有采取“定金”字眼，也没有约定定金的适用情形，从而难以判断其性质的，不能认定为定金；2.押金条款应当解释为具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金。

　　对于所谓“提灯定损”的类似情形，以后也有法可依。首先，有约从约，扣减押金必须在合同中明确约定。出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。其次，无约从法。承租人只对非自然(非合理)损耗承担赔偿责任。法律依据为民法典第710条：“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”其举证责任的分配如下：出租人应对承租人未按照约定方式或未根据租赁物性质使用租赁物、租赁物受有损失承担证明责任。二者之间的因果关系，应采推定规则，由承租人证明不存在因果关系。(杨代雄《袖珍民法典评注》)